ЗАДАНИЕ 7. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ИЗУЧЕНИЮ
ДЕНЕЖНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ


     Цель:

  1. Изучить теоретические основы стоимостной оценки земли.
  2. Изучить методические подходы к определению цены земли.
  3. Изучить методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
  4. На основе информации, полученной от преподавателя провести денежную оценку земли на примере хозяйств одного из административных районов края и сделать соответствующие выводы.

Методическое руководство

      Вопрос 1. Необходимость дальнейшего реформирования земельных отношений в аграрном секторе экономики усиливает актуальность вопросов, связанных со стоимостной оценкой земли.

     Вопросами теории ценообразования на земельные участки занимались экономисты-теоретики: Аристофан (2 век н.э.), А. Смит (18 век), Б. Фон Тюнен, Карл Маркс (19 век), А. Маршалл и другие экономисты (20 век). Точки зрения этих ученых отражены на рис. 1.
     Методика оценки земли должна отвечать ряду требований: должна быть достаточно гибкой и оперативной, учитывать постоянные изменения, происходящие в сфере АПК; детально и точно учитывать качественные характеристики земель; универсальной и обеспечивать определение стоимости земли на любом уровне административно-хозяйственной структуры (рабочий участок, поле, подразделение, предприятие, административная территория).
      Метод расчета должен быть доступен каждому, основываться на имеющейся нормативной базе. Наиболее полно перечисленным требованиям отвечает методика расчета цены земли по отдельным однородным группам почв в следующей последовательности.
     Вначале определяют стоимость земли по группам почв. Эти группы формируются в соответствии с природно-сельскохозяйственным районированием. На следующем этапе обеспечивается учет влияния местных условий полей. На последнем этапе стоимость земли должна быть уточнена с учетом ее местоположения. Такой подход к стоимости земли обеспечивает наиболее полный учет влияния всех оценочных характеристик.
     Для расчета цены земли по относительно природным группам почв определяется размер дифференциального дохода (рента) с гектара пашни как превышение рыночной цены сельскохозяйственной продукции над индивидуальной ценой ее производства с учетом нормативного выхода продукции с 1 га. Следует отметить, что речь должна идти не о фактических показателях дифференциации доходов, а о нормализованных, обусловленных различными качественными характеристиками землях.
     Нормативной базой для такого расчета должны служить материалы оценки земель, в частности краевые (областные) шкалы оценки сельскохозяйственных угодий по качеству.
     Полученные дифференциальные оценки должны быть капитализированы. В мировой практике сложилось два варианта подобных расчетов. По первому - за срок капитализации принимают продолжительность активного срока аренды (15-20-25 лет). Цена земли определяется как ожидаемый суммарный доход (сумма рент) за ряд лет. По второму варианту цена земли рассчитывается как капитал, обеспечивающий получение годового дохода в размере земельной ренты при сложившейся ставке ссудного процента по долгосрочным кредитам или эффективность приложения капитала в отрасли. Обычно эти показатели составляют 6-8% годовых.
     Применительно к современным условиям России, где ставки ссудного процента складываются в значительной степени под влиянием инфляции, более предпочтителен первый вариант расчета. Расчеты целесообразно проводить в разрезе административных районов или в разрезе производственных типов однородных по размерам, оснащенности ресурсами и производственному направлению.
     Академик Кудинов В. (ВНИИЭТИУ) предлагает критерии экономической оценки земли разделить на две группы:      Вопрос 2. В связи с реализацией экономической реформы в аграрном секторе, развитием рыночных отношений, новых форм организации производства большое значение приобретает научно обоснованная денежная оценка земельных ресурсов.

     В условиях формирования рынка земли необходимо дальнейшее совершенствование механизма оценок земельных ресурсов и разработка альтернативных вариантов определения величины цены земли, земельного налога, арендной платы за пользование землей.
     Существуют различные методы денежной оценки земельных ресурсов. В Зависимости от того, для каких целей производится оценка земельных ресурсов изменяются и методические подходы.
     По Марксу, цена земли ‹$#8249;есть не что иное, как капитализированный доход от сдачи земли в аренду››(К. Маркс, Ф. Энгельс Соч. 2-е изд. Т. 25 с. 174). Цена земли прямо пропорциональна земельной ренте и обратно пропорциональна процентной ставке банка. Она может изменяться вследствие возрастания земельной ренты, но и при неизменном ее уровне. Это случается, когда понижается банковский процент.
     В экономической литературе предлагаются разные методы денежной оценки земли:
     1. По мнению Е.С. Карнацовой денежную оценку земельных ресурсов возможно определить по формуле:

ЦЗ = Дга х 100 : N,

где ЦЗ - денежная оценка 1 га;
Дга - дифференциальная рента с 1 га;
N - норматив эффективности.
     В качестве норматива считается коэффициент эффективности основных производственных фондов и капитальных вложений (0,12 для всего народного хозяйства).
     2. По мнению академика Н. Федоренко экономическая оценка земли должна основываться на суммарном эффекте от ее эксплуатации (дифференциальной ренты 1, 2) с учетом фактора времени:

где сумма Гэф - суммарный годовой эффект.
     3. Многие авторы высказываются за установление земельных цен исходя из чистого дохода. С.Д. Черемушкин предложил исчисление их по следующей формуле:

ЦЗ = ЧД : П х 100,

где ЧД - чистый доход с 1 га;
П - условный ссудный процент.
     4. Интересна точка зрения белорусских ученых (В.Г. Крестовский, Н.А. Старовойтова):

ЦЗ = П : Е,

где П - средняя фактическая прибыль на 1 га;
Е =0,08 - коэффициент эффективности капитальных вложений.
     Ряд ученых предлагают эту оценку скорректировать с учетом продолжительности использования земельных участков (25-30-40 лет). Тогда оценка 1 га определяется по формуле:

ЦЗ = Ц х (1 + П : 100) х С,

где Ц - цена 1 га;
П - ставка банковского процента;
С - продолжительность использования земельного участка.
     Признавая практическую значимость такого подхода отметим, что он будет отражать в большей степени межотраслевые отношения, возникающие при отводе земель для несельскохозяйственных нужд.

     Вопрос 3. В рыночных условиях различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще - денежный эквивалент стоимость.

     Стоимость недвижимости формируют 4 фундаментальных фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения и отчуждаемость объектов.
     Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынках при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. Сделка при этом совершается при следующих условиях:      Цена - это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в уже совершенных сделках (схема 1).

     Определение рыночной стоимости земельных участков
     Три основные цели преследуют люди, когда приобретают землю: непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и удовлетворение чувства гордости от владения ею.
     В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.
     В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:
  1. Прямое сравнение рыночных продаж.
  2. Доходный.
  3. Затратный.
     а) Метод рыночных продаж
     Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.
     Последовательность действий при рыночном методе следующая:
  1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.
  2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.
  3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.
      В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.
     Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в рублях, в процентах по каждому фактору и в общей группировке (совокупная поправка) на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе (табл. 21).

Таблица 21


Поправки цены сопоставимого участка


Параметры Сравниваемый (проданный) участок Поправки
на независимой основе (+,-) на кумулятивной основе (умножено)
1. Цена, единиц 100 - -
2.Дата 5 месяцев назад +4% 1,04
3.Местоположение На 7% лучше, чем у оцениваемого участка -7% 0,93
4.Окружающий ландшафт На 10% лучше, чем у оцениваемого -10% 0,93
5.Рельеф На 3% хуже, чем у оцениваемого +3% 1,03
6. Общая поправка   -10% 0,8966
7.Скорректированная стоимость сопоставимого участка   -90% 89,7

      При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: по размеру, местоположению, расстоянию от города и дорог; форме и глубине участка, угловому расположению, типу почв, рельефу, экономическим условиям и другим.
     Применяют следующие единицы сравнения:
  1. Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.
  2. Цена за 1м2 - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
  3. Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
  4. Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
  5. Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12-этажное - на 0,25 участка.
     По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:      При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.
     Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок (табл. 22).

Таблица 22


Расчет стоимости по способу базового участка


Участки Цена продажи, приведенная по времени, тыс. руб. Обзор Интенсивность дорожного движения Размер, га Цена продажи, приведенная к базовому участку, тыс. руб.
Базовый Н Стандартн. Умеренная 0,25 Н
Объекты сравнения:          
№1 25000 Стандартн. Низкая (-0,05) 0,25 24750
№2 30000 Лучший (-0,15) Низкая (-0,05) 0,25 21000
№3 20000 Ограничен.(+0,15) Уменьшен. 0,25 23000
№4 16000 Ограничен.(+0,15) Высокая(+0,10) 0,25 20000
№5 32000 Стандартн. Умеренная 0,50 22400

     В рассматриваемом примере среднее значение цены 22230, медианы 22400 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка равна примерно 22300 руб. Можно использовать и медианное значение. Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам. После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.
     Например, при определении поправки к стоимости на неправильную форму участков (треугольной конфигурации) применяется ‹‹правило 65-35››(схема 2).

Схема 2. Влияние треугольной формы участка на его стоимость.

     При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается значительно ниже, чем прямоугольный. Установлено, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы составит примерно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью границы и глубиной. Если же на главной улице находится вершина треугольного участка, то его стоимость будет в пределах 35% стоимости участка прямоугольной формы.

     б) Способ валового рентного мультипликатора
     Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:
  1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка.
  2. Определить отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.
  3. Найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 23)

Таблица 23


Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ


№участка Рыночная цена продажи, млн. руб. Фактический или потенциальный валовой доход, млн. руб. Валовой рентный мультипликатор
1 54,0 12,0 4,5 = (54 : 12)
2 72,0 18,0 4 = (72 : 18)
3 40,0 8,0 5 = (40 : 8)
Оцениваемый 67,5 = (15 х 4,5) 15 4,5 = (5+4+4,5): 3

     ВРМ не корректируют на различия между сопоставимыми и оцениваемыми участками, так как они учитываются в самих продажных ценах и ставках дохода. Надо только более точно подобрать аналоги для сравнения. В то же время данный метод не учитывает возможные различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

     в) Прием переноса или соотнесения реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли.
     Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Поэтому стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями - земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района (табл. 24).

Таблица 24


Расчеты коэффициента по методу переноса


№района Общая стоимость застроенного участка, млн. руб. Средняя стоимость земли, млн. руб. Отношение стоимости земли к общей стоимости участка
1 80,0 16,0 0,200
2 90,0 20,0 0,222
3 120,0 30,0 0,250

     Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200 млн. руб., то стоимость земли будет 200,0 х 0,222 = 44,8 млн. руб., где 0,224 -среднее значение коэффициента, взятого из расчетных таблиц.

     г) Принцип остаточной продуктивности (остатка)
     Чистый доход, отнесенный к земле определяется после оплаты в первую очередь расходов за три других фактора производства: труда - зарплаты, комиссионных; капитала - процентов, дивидендов; предпринимательских способностей - прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.
     Например, если цена урожая с 1 га составила 100 единиц, а затраты на труд 40, на капитал 20 и предпринимательство 10, то 30 единиц являются остаточным доходом земли. При коэффициенте капитализации в 20% стоимость 1 га может быть оценена в 300 денежных единиц (тыс., млн. руб.).
     Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий (например 500 единиц), продолжительность их полезной жизни (50 лет), ставка дохода на инвестиции (10%) и годовой чистый доход от объекта (72 единицы) (табл. 25).

Таблица 25


Расчет стоимости земли методом остатка


Показатели Значение единиц
1.Чистый доход за первый год 72
2.Доход от зданий: 10% доход на инвестиции + 2% возврат инвестиций за 50 лет = 12% (0,12 х 500 = 60) 60
3.Остаточный доход земли (72 - 60) 12
4.Стоимость земли при капитализации дохода по 10%-й ставке на инвестиции без ограничения срока (12 : 0,10 = 120) 120
5.Общая стоимость объекта = 500 + 120 620


     д) Принцип лучшего и наиболее эффективного использования земли (ЛНЭИ)
     В самом общем виде ЛНЭИ - это вероятное и наиболее выгодное и доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов. Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны (схема 3 и 4).



Схема 3. Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного использования земли





Схема 4. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка


     е) Оценка земли методом капитализации
     Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доля текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.
     Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:
С = Д : К

     Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. А коэффициент капитализации - это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.
     Последовательность расчета стоимости земельного участка может быть следующей:
  1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях.
  2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.
  3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери по различным причинам, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке и получается действительный валовой доход (эффективный).
  4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений.
  5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными способами (схема 5).
Д - доход
К - коэффициент капитализации С - стоимость

Д = С х К
К = Д : С
С = Д : К

Схема 5. Соотношение чистого дохода, коэффициента капитализации и стоимости земельного участка
     Ключ к определению стоимости земельного участка:      Формула капитализации показывает прямой способ расчета стоимости участка:
     стоимость = доход : на норму капитализации или С = Д : К.
     Если стоимость земельного участка умножить на коэффициент капитализации, получим величину чистого дохода: С х К = Д
. Существует несколько способов получения ставки (коэффициента) капитализации дохода (схема 5).
     Самым простым и надежным способом является определение коэффициента капитализации с помощью собранных на рынке данных о чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации по формуле К0 = Д : С.
     Поскольку при покупке земельных участков обычно используется заемный и собственный капитал, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.
     Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная - К3) - это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента и коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.
     Ставка капитализации на собственный капитал (Кс) определяется отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и возврат денежных средств.
     Общая ставка капитализации (К0) взвешивается в соответствии с соотношением собственного и заемного капитала в общем объеме инвестиций:
Уз х Кз + Ус х Кс = К0
заемный капитал   собственные cредства

     Например, (0,7 х 0,12) + (0,3 х 0,10) = 0,084 + 0,03 = 0,114 = К0
Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.      Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число лет возвращения вложенных средств инвестору.
     Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации включает в себя 5-6 частей: чистый процент, надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.


Схема 6. Способы определения ставки капитализации


     Для определения стоимости земельных участков применяются и другие методы расчетов, в частности, путем умножения валового или чистого дохода на рентный мультипликатор (Рм), который получается от деления цены продаж (Цп) сопоставимых участков на величину арендной платы или чистого дохода :

Рм = Цп : Д

Таблица 26

Определение цены земельных ресурсов


Наименование хозяйств, земельных участков, собственника Метод расчета Исходная информация Цена земли
Дга N Гэф ЧД Пп С П Е
  Цз=Дгах100:N                  
                   
  жГ=вД:оУ100                  
  жГ=о:е                  
  Цз=Цх(1+П:100)хС                  


содержание    на галавную    дальше